一波三折！农村家庭用50万滚出500万学区房
都关注了「子木聊房」
正文6540字，预计阅读时间：可能15分钟
前言：
前段时间，我在刊登了一篇文章《一位房地产从业者的血泪买房史》，引发了读者的强烈反响，很多人都在留言处用心分享了自己的买房故事和心得。
在那一刻，我非常满足，因为这就是我做子木聊房的意义，搭建一个购房知识共享平台，让大家在其中有所获有所得，脱离“韭菜陷阱”。
于是我便再次组织了投稿活动，有了新的一篇代表性的买房故事，来自于山路的《备战两年，一波三折，终于买到杭州心仪学区房》。
相对于上一篇文章的，后面这位读者的“运气”显然更好一些，但这些运气是通过学习、思考、实践得来的，是实打实的实操技术性买房。今天将它刊登出来，会对即将买房的你有所帮助。
（前文为山路故事，后面是子木点评。同样精彩，请耐心阅读。）
正文：
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简单说一下我的个人情况，我和老公都是85后，2011年普通二本毕业，在北京漂了六年，各自在一家创业公司工作，一直租房住。是老北漂了。
先讲一下我们买第一套房的经历：
2015年结婚的时候面临着买房问题，由于我和老公的北京社保都没有满五年，没有购房资格。
另外，我俩也都没有北京户口，看过很多周围人的例子，所以我们很明确的知道以后我俩可能会因为孩子的上学问题而离开北京。
决定买房的时候我们需要考虑以后去哪个城市定居，我老家是山东的，当时在北京做编导，我老公是浙江绍兴的，做IT工作。
我们把目标城市定在济南或者杭州，在济南我有很多走的比较近的亲戚和同学，而我老公在杭州的亲戚和同学很少。
但是就经济发展和我俩工作前景来讲，杭州更有发展空间，把各种利弊分析完以后，最终我们选择在杭州买房。
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定下目标城市，我们就开始在节假日回家的时候去杭州看房，由于我们夫妻双方都是农村家庭，双方父母最多能出50多万首付，加上我们自己手里的钱，我们把总房价定在100万-120万之间的地铁房。
在杭州和北京往返多次看房后，我们最终以150多万的价格在城东买下了一套130多平的二手经济适用房。
买完房觉得很满意，觉得三房可以一步到位，后来卖房的时候才发现买这套房简直就是给自己挖了一个大坑。
不过好在我们赶上了房价大涨的机遇，这套房子价格翻一番还多，为我们后来置换学区房提供了首付。
买完房子后，我们把杭州的房子租出去，然后继续在北京租房住，差不多杭州收的房租可以抵上北京我们租房的房租。
2018年2月孩子出生了，5月份打算续房租的时候，房东直接涨价500，一分都不肯便宜，我心里不太痛快，就突然心血来潮跟老公商量说要不我们回杭州吧。
跟几个前辈聊了一下我们目前的家庭和工作情况，又跟老公一起评估留在北京和回杭州的利弊后，我们决定2019年年初回杭州定居。
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本来打算把2015年在杭州买的那套房子简单收拾一下直接入住，偶然一次跟朋友聊天聊到他家为了孩子上学，把北京郊区90多平的大两居卖掉，然后在海淀买了一套50多平的小两居，我才对学区房有了一些概念。
我开始着手研究杭州的教育政策，发现我们杭州房子所对口的公办小学挺一般的，而且杭州这边的民办小学和初中比较好，但是需要参加入学考试，择优录取。
我和老公都是普通本科，没有自信孩子能考入民办，再加上好的民办一年将近十万的学费也让我们觉得很有压力，于是我动了买学区房的心思。
做完攻略，跟老公一起分析完之后，我们决定卖掉之前买的那套房子，再贷款买一套学区房。
但是杭州已经限购，我和老公户口都没有落到杭州，卖掉杭州那套我们就没有了购房资格，而如果走购房落户，房子3年内不能上市交易，能走的只有在杭州交一年社保落户这一条路。
于是我们就找杭州的社保代缴公司代缴社保，幸运的是2019年杭州落户要求放宽，大专以上学历缴纳一个月社保就可以落户，2019年6月，我们全家成功落户杭州。
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落户后我们把城东的房子挂出，由于房子是经济适用房的大户型，不是小区89平的主流户型，刚需的够不着，改善的看不上。
而且当时市场很低迷，看房的人少，中介也一直压价格，这才发现之前买这种经济适用房的大户型真是重大失误。
自己房子挂出去后，我开始去西湖区的学区房踩盘，找了三家主流中介公司，4个中介，把意向学区的房源都看了一遍，看房的同时我也开始筛选中介，看哪个中介专业和靠谱。
前两个月确实没有适合我们的房子，有的中介有点着急了，开始劝我说没有完美的房子，我的预算太少，要求太高，甚至有的中介在我看完一遍房子觉得还凑合的时候就让我当天跟房东谈价格。
后来相中了一套房源，但是我们房子还没卖出，而卖家又急着要钱，就错过了这套房子。
经过这次错过，我觉得我们应该集中精力先卖掉房子，跟子木老师在星球上咨询过后，我把自己房价挂的价格便宜了十万，自己内心的房价期待值也便宜了十万。
从八月份以来我们的房子一直没什么带看，唯一一家相中我们房子的买家给的价格比我降低的期待值还低十万，我有点接受不了。
于是我跟老公就商量着要不我们抵押贷款去买个四五十平的小学区房，然后看机会再卖掉手里的房子。
跟银行和一些抵押贷款的中介机构了解完，发现抵押贷款成本对于我们有点高，而且风险有点大，我们就把这件事给暂时搁置了。
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国庆之后，杭州出台公民同招政策，看那段时间成交价格学区房有上涨趋势。
我有点着急了，想尽快把房子出手掉好买学区房，但是只有那一家意向客户，我们决定割肉卖掉，最终我们那套房子以便宜市场价十万块左右卖掉了。
当时婆婆很不高兴，觉得我们卖的太亏了。
签完卖房合同，我又马不停蹄地继续看学区房，这时时间已经到了11月份，没有多少新的合适房源挂牌，我们考虑买一套第一次没怎么看得上的房子，请中介帮我们去谈价格。
然而，中介并没有帮我们谈下来，房子最后以比我们心理预期高一两万的价格被别人买走了，其实后来觉得那个售出价位我们也是能接受的。
时间蹉跎到了十二月份，我们的卖房款已经到手，而学区房还没定下，公民同招很快就要出细则，我很着急，有点沉不住气了，压力很大，晚上做梦都在买房子。
开始心脏觉得不舒服，去医院做检查没有病，医生说是压力太大。我跟老公商量说不能再等了，我们马上跟中介下意向金，让中介以475万去帮我们谈那套70多平的房子。
最后，中介没有谈下来，而老公是不愿意以房东的心理价位480万买那套房子的，觉得它单价太高了。
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就在我们僵持的时候，一个很久不联系的中介帮我推荐了一套房源，这套房源整栋沿马路，但是房子是最里面的单元。
沿大马路一直是我很介意的买房硬伤，但是在那个学区我们已经没有可以选择的房源了，而公民同招细则下周就出来了，我直觉房价还要涨。我觉得必须要在年前把这学区房定下来，不然今年过年都没法安心。
我们决定去听一听那个房子沿马路吵不吵，白天和晚上高峰期间各去听了一下，觉得房子里没什么声音。
就请中介帮我们去谈价格，同时我把房子发给我认识的一个买房顾问请他帮我分析一下，他又帮我推荐了这套房源的隔壁单元的同户型，而且满五年唯一，但是装修老旧一点，不过总价便宜了15万，就是离马路更近一点。
我们也很纠结，我想要那套贵一点离马路远一点的，但是他家价格中介谈不下来，最后我们踮着脚以520多万价格买了那套装修差一点、便宜一点的房子。
没想到疫情后，杭州学区房价格蹭蹭往上涨，三月份我们隔壁那套房源以比疫情前高出3万的价格卖出，九月份，我们楼上5楼邻居家的房子以比我们当时购买的价格多出31万的价格卖出（买家付全款）。
而我自己去年卖掉的那套城东房子的小区今年房价反而下跌，比我们楼层更好的同户型房子卖出的价格比去年卖的还少了5万。我跟老公禁不住感叹，如果拖到现在买，我们踮脚也够不着现在这套房子了。
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通过这两次买房和一次卖房经历，我觉得对于我们农村家庭出来的拿着普通收入做着普通工作的人来说，努力学习和工作确实很重要，但是每次所做的选择和能把握住时代机遇也非常重要。
如果没有北京房东上涨房租，我们可能近几年不会考虑回杭州定居买学区房；
如果没有2015年大涨之前买的那套房，我们现在没有置换学区房的本金；
如果我离职后没有继续养流水我们可能贷款额度就不够；
如果没有提前做学区房攻略，我可能就买了一个现在会后悔的市区的老破小；
如果没有跟多个中介和买房顾问聊天咨询，我们可能拿不到理想的房源信息和中介费折扣；
如果没有选择割肉10万块卖掉原来房子；
如果没有逼着老公一定要在年前把房子定下来；
如果没有妥协不沿大马路的买房标准，我们手里那点钱放到年后都赶不上疫情后学区房上涨的速度。
复盘整个购买学区房的过程，我们在不断调整方向和策略，预算从400万提升到500多万，目标学区从第二梯队调整到第一梯队，目标小区也在不断变换，买房标准也在不断修正。
我们做了很多准备，走了一些弯路，踩过好多坑，经历了接近两年的内心煎熬，有一些幸运，也留下些许遗憾，庆幸最终的结果还算可以。
买房过程中我看过很多购房攻略，也咨询了很多人，尤其是关注了子木聊房后，多次咨询子木老师卖房和买房的问题，老师的回复让我做决定的时候心里更有底气，感谢子木老师这一路的指引。
买完房装修完后背负着房贷的压力，近五年预计也没有再买房的资金，子木老师的知识星球到期了，我依然选择了继续付费，因为在这个星球我不再仅仅是买房，这里还有很多关于房子和人生的视野、理念和格局值得我去学习。
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子木点评：
文字虽然很平淡，但在平淡的字里行间里集聚着能量，还原了一个有思考、决策、胆识、智慧的购房者形态。可以感知到，山路是一个肯下功夫的购房者。
正如她所说，作为普通人家，资金有限，那么就要在知识层面多下功夫，把每一分钱花在刀刃上，争取踩对每一个时间节点。
而两次买房经历也让这个普通的家庭完成了阶级的跃迁。
对于山路的买房故事，其实有很多知识点值得大家去思考，总结关键词为：
择城而入、一步到位、风险预测、政策嗅觉、实际行动和屁股决定脑袋。
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择城而入
首先第一点，择城而入。
一般来说，人这辈子择城大概有这么几个重要时间点。
1、刚毕业时选城市工作
2、大城市无法安居，过渡下一级城市
3、工作变动，或为了寻找更好的生活
4、年龄大择城安居养老
其中1和2最为普遍，而山路正是第二类。
重点来了。
在迁徙城市时，有两个很大的制约因素，一是工作，二是亲情。
尤其亲情，是大家最多考虑的因素。山路说，济南老家亲戚朋友多，杭州没什么认识的人。
她最终选择杭州，是因为杭州经济发展和个人成长空间要比济南大很多。这是一步很重要的棋，可以说决定了山路的购房成败，甚至是未来的人生规划和财富阶层。
如果选择济南，2015年买房没什么问题，但是2019年置换时，会发现房产增值远不如杭州，房价跌幅要远比杭州大得多。
两个城市房产投资的差值，甚至是一个普通家庭几年的收入，纵使知识再渊博，研究再多，在城运面前都无济于事。
这也是子木一致的观点，选择城市时一定要注重其发展，而不是亲戚朋友，你要考虑的是下一代的起跑线和发展。
现在交通这么发达，有钱每天都可以回家，甚至可以把家人接过来一起生活，没钱天天呆在一起也没什么意义。
这是事实。
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一步到位
山路虽然在整体买房战略上卡对了时间节点，但也犯了常见的购房者问题。
首先是“一步到位”心理。
这是很常见的购房者心理，尤其是资金有限，刚够着门槛时，总想着可以一步到位，在这个房子里生活一辈子。
子木在去年做过一份研究课题，对100人买房心理进行测试，结果曾经一步到位而后选择置换房产的，占比高达72.38%。
因为房价在涨，自己的首付资金池也在涨，这时候向上寻求品质改善生活的欲望会被点燃。
再加上，生了二胎、对学区有需求、接父母一起生活等家庭变动，曾经的“一步到位”房子大概率是不够住的。
山路当初根据“一步到位”心理，选择一个二手大平米经济适用房是很危险的。
大平米经适房物业差、流动性低，比刚需小两居商品房的涨幅低。若不是杭州这个城市的购房力强劲，很容易被套牢。
子木观点：如果资金有限，上车盘尽量选择刚需小两房、小三房，这种房子是硬通货，增值属性高、流动性大，可以为自己置换时抢得时间空间。
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风险预测
在文中，山路提到了一个细节。说当初房子卖不上价格，不如心意，想通过“二抵”的方式，把房子押出去套现，买下一套房。
这是很危险的做法。
因为二抵的资金成本很高，除非这个城市的楼市正处于上涨周期，原房产的房价增幅足以抵消资金成本，否则很容易入套。
如果山路当初选择了“二抵”套现，结局就是：新房买到了，但一家人的资金压力逼到了极限，同时第一套房子房价继续下跌，产生亏空黑洞。
对普通家庭，以十万计数的资金亏空是很严重的。
子木观点：除非你对市场行情有足够高的把握，否则尽量不做二次抵押套现。当初那些玩连环抵押套现炒房的大部分结局都非常惨，资金成本吞噬利润的能力很恐怖。
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政策嗅觉
大多数购房者，在买房之前问东问西，求知若渴，但只要合同一签，就认为楼市跟自己再无瓜葛。
这是很错误的想法。
有时候城市发布新的政策，无论是大型公共配套落地、新城规划、教育制度变革都和房价有直接或者间接的联系。
要知道，富豪赚钱靠信息，中产赚钱靠能力，普通人赚钱靠辛苦。
譬如杭州出台了“公民同招政策”，此政策一出，对于好的公办学校划区的房子来说肯定是利好。
山路确定了自己的学区需求后，就开始着手研究杭州的教育政策，极早地把握了信息，并开始着手准备置换学区房，这时候很多人的信息还是滞后的。
这就在购房者关系上占据了上风。
子木观点：大家一定要培养自己的政策嗅觉，它是一个合格购房者必备的素质。
多收藏当地房地产信息，关心发生在自己身边的事情。
当确定要置换房产时，一定要做好功课，市场行情好的时候置换要比市场冷的时候置换更容易。
像这种政策性导致区域利好的房子，一定要及时作出取舍。正所谓有舍才有得，如果不是山路忍痛折价10万出手第一套房子，可能再也够不上杭州的学区房了。
大局观真的很重要！
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实际行动
有些人买房只停留在表面，懒得去深入市场去了解行情。在山路的买房故事中，有一个很重要的点。
那就是她愿意每天早晚去房子里感受小区的噪音值。
这对于临街社区是很重要的。噪音值对居住品质的影响是很大的，同样也会影响房屋的价值和增幅。
同类的细节很重要。有些人在网上看了房子就下了定金，最后连房子的不良因素都没有掌握，结果买了以后傻眼了，附近有垃圾场、高压电、甚至殡仪馆。
子木观点：买房就是买细节，任何因素都会关乎房产价值。如果你决定要买房，确定了区域位置后，起码要亲自看房在20套以上，才有签约的资格。
不要嫌麻烦，这跟你兜里的钱有直接关系。
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屁股决定脑袋
山路还有一个特点，就是能认清事实。
她认为自己的第一套房虽然有所增值，但130平米的经适房并不是杭州较好的物业，只能说是中下等。那么这时候她愿意主动承认现实，提出置换想法。
然而很多购房者都患有严重的“屁股决定脑袋”病症。
具体表现为，如果我买不起，就认为市场不好房价会跌；如果买到自己喜欢的房子，就屏蔽了它的一切缺点。
前几年这种思维毒害了一大批“傻空”，极为致命。
要知道，你的一厢情愿与市场行情趋势，毫无关联。如果遇到行情上涨，及时挤破脑袋也要借钱赶着上车。否则房子会跟你的距离越来越远。
例如我上一篇文章通过市场行情和数据分析，得出北京房价已经进入历史谷底，有买房需求的要尽快上车了，即使是借钱也是没有问题的。
然而有人在后台留言说，子木开始忽悠大家买房了。
我给他的留言是：“您可千万别买。”
子木作为房地产研究者，是局中人也是局外人，我会把所有事实和真相还原给我的所有读者。大家只有把自己放在上帝的角度，客观看待市场行情、政策趋势，以及所有优缺点，才能踩住时机。
把屁股和脑袋分开，头脑才能清晰。
最后再多说一句，闭着眼睛买房的时代已经结束，如果你是普通家庭，从当下就要开始着手学习买房知识了，用时间博金钱，同时让自己变得更聪慧。
像山路这样的购房者还有很多，这是她的成功，也是理性市场下，优胜劣汰自然法则的再次验证。你我共勉。
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